Должник продал имущество после решения суда

Имеет ли право должник продать своё имущество?

Сначала представим себе достаточно популярную на сегодняшний день ситуацию: заёмщик берёт кредит в банке, но в силу ряда причин выплачивать взятый в банке кредит у него не получается. К слову, причины могут быть абсолютно любые, к примеру, потеря работы, тяжелое заболевание как у самого заёмщика, так и у членов его семьи, а также иные обстоятельства, отрицательным образом отражающиеся на его финансовом состоянии.

В результате, у заёмщика образуется неподъемный к выплате долг перед банком, а тот свою очередь, не учитывая финансовое состояние своего клиента, обращается в суд с целью взыскать с заёмщика денежные средства для оплаты накопившегося долга. Ситуация осложняется тем, что у заемщика имеется свое собственное имущество, и банк нацелен его забрать в целях погашения кредита. Заёмщика это положение дел не устраивает, и поэтому он желает избавиться от данного имущества, чтобы банк не смог его продать за бесценок.

Возникает вопрос: «Имеет ли право должник продать свое имущество?»

Должник в данном случае должен учитывать один простой момент – факт того, что банк подал в суд в целях взыскать с должника накопившийся долг – это не значит, что на имущество должника наложен арест и последний не может своё имущество реализовать. Арест на имущество должника накладывается только после того, как суд вынесет постановление о наложении ареста. Причём стоит отметить, что суд сам по своему желанию не имеет права наложить арест или иные меры по обеспечению исполнения искового заявления. Сделать это суд имеет право только по заявлению лица, участвующего в деле.

Другими словами, если представитель банка, участвующий в деле, попросит суд наложить арест на имущество, находящееся в собственности должника, и суд вынесет соответствующее постановление, то только в этом случае должник не сможет реализовать свое имущество. При этом стоит отметить, что наложить арест, ровно как и провести взыскание, можно только в отношении того имущества, которое находится в исключительной собственности должника. Ну, а если имущество находится, к примеру, в общей собственности супругов, то тогда происходит выделение доли. Но, как правило, в таких случаях супруги являются созаёмщиками либо поручителями по кредиту.

Если же в ходе судебного заседания арест на имущество наложен не был, то после вынесения решения в пользу банка и вступления его в законную силу, вопрос о наложении на имущество должника ареста решается в порядке исполнительного производства. В таком случае арест накладывается судебным приставом, к которому обращается представитель банка для взыскания долга. Пристав о наложении ареста опять же выносится соответствующее постановление. В том случае, если должник успел продать имущество до вынесения данного постановления, то считается, что должник реализовал свои гражданские права, и никакого нарушения в данном случае усмотреть нельзя.

Можно ли оспорить сделку?

Однако следует учитывать, что такую сделку можно оспорить. Представитель банка имеет право обратиться за защитой в судебный орган с требованием признать договор, по которому отчуждалась собственность, недействительным, и потребовать его отмены в соответствии с положениями гражданского законодательства.

Если обратиться к закону, то по Гражданскому Кодексу такую сделку действительно можно признать недействительной, поскольку она посягает на права и охраняемые законом интересы банка, то есть третьего лица. В силу этого у суда есть все основания для того, чтобы признать данную сделку недействительной и потребовать возврата первоначального положения. Возникает вопрос: «Что делать в таком случае должнику? Есть ли шанс, что суд в удовлетворении иска банка откажет?».

Ответ утвердительный – такой вариант возможен, однако лишь в том случае, если сделка действительно была реальной. И под эти понимается тот факт, что сделка оформлена сторонами в установленном законодательством порядке и стороны действительно реализовали свои права и обязанности. Однако одного договора купли-продажи в таком случае будет мало. Необходимы иные весомые доказательства.

К примеру, если должник продал автомобиль, то понадобятся:

  1. Письменный контракт купли-продажи;
  2. Расписка о получении денег (одного договора может быть недостаточно);
  3. Продавцу необходимо снять автомобиль с учета в автоинспекции, а покупателю – нужно его на учет соответственно поставить;
  4. Будет желательно предоставить стороннее подтверждение того факта, что автомобиль использует иное лицо. К примеру, новый владелец может заработать парочку административных штрафов, которые подтвердятся соответствующей квитанцией.

В совокупности всё это может стать достаточной доказательной базой для того, что сделка действительно была реальной, а не создавала видимость таковой.

Должник продал свое имущество до вынесения судебного решения. Компании-взыскателю удалось оспорить эту сделку

Автор: Вантух Олег Владимирович

Регион: Архангельская область, г. Котлас

Должность: Юрисконсульт, Менар

Область права: Право собственности, Другое

Порядок решения проблемы: Судебный № дела 33-2921/11

Суть дела

В судебном порядке компания взыскала с физического лица задолженность более, чем на 5 млн. рублей. Но должник еще до вынесения судебного решения успел продать объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи. Стало понятно, что компания не сможет взыскать долг, если не оспорит эту сделку. В первой инстанции взыскатель получил отказ. Но суд кассационной инстанции отменил это решение. В итоге сделка была признана ничтожной, а спорные объекты недвижимости были возвращены должнику.

Задача и ее решение

В большинстве случаев взыскание в судебном порядке денег является менее длительным процессом по сравнению с принудительным исполнением судебного акта. Сам по себе судебный акт не является гарантией его исполнения проигравшей стороной.

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 25.01.2010 г. по делу № 2-14/2010 с Акишина Андрея Юрьевича (Акишин А. Ю.) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Менар» (ООО «Менар», Общество) было взыскано 5 525 165 руб. 86 коп. (решение суда вступило в законную силу 10.02.2010 г., Обществу был выдан исполнительный лист).

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 за Акишиным А. Ю. было признано право собственности на 10 объектов недвижимости, 8 из которых 26.05.2010 г. были арестованы судебным приставом-исполнителем в счёт обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу. На 4 объекта недвижимого имущества за Акишиным А. Ю. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности, на оставшиеся объекты недвижимости нет. При наложении ареста на недвижимое имущество от Акишина А. Ю. никаких замечаний не поступило.

В сентябре 2010 г. Балязин Сергей Александрович (Балязин С. А.) предъявил судебному приставу-исполнителю кассационное определение Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10, которым принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.) и ходатайство о снятии ареста с недвижимого имущества, арестованного 26.05.2010 г. в счет обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу.

Было очевидно, что договор между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А. подписан задним числом. Сделка имела одну цель: увод имущества от обращения на него взыскания. Данные выводы имели основания. Во-первых, Балязин С. А. (покупатель по договору) является родным братом супруги Акишина А. Ю. (продавца по договору). Во-вторых, цена имущества по договору составляла 190 000 руб., фактически была заниженной.

Необходимо было определиться с основанием недействительности сделки, руководствоваться ст. 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) или п. 1 ст. 170 (недействительность мнимой сделки) ГК РФ. Было принято решение выходить в суд по ст. 168 ГК РФ, так как по ст. 170 ГК РФ являлась самой слабой позицией, что и подтвердилось в процессе рассмотрения дела. Балязиным С. А., в подтверждение реальности заключенной сделки, был представлен суду договор аренды, в соответствии с которым, приобретенное у Акишина А. Ю. недвижимое имущество, было передано Балязиным С. А. третьему лицу во временное владение и пользование.

Общество обратилось в суд к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2009 г. и применения последствий недействительности сделки.

С целью сохранения недвижимого имущества на период рассмотрения иска, руководствуясь статьями 139, 140, 145 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) одновременно с подачей иска было подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Балязину С. А. совершать действия по распоряжению недвижимым имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Заявление о принятии обеспечительных мер судом было удовлетворено.

Также было намерение провести экспертизу договора купли-продажи от 25.08.2009 г. на давность составления документа, доказать факт составления документа задним числом, в связи с чем, одновременно с подачей иска было подано ходатайство об истребовании у ответчиков оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Ходатайство об истребовании оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. судом было удовлетворено, также судом было принято решение об истребовании у ответчиков по делу оригинала акта приёма-передачи недвижимого имущества и расписки в получении денег по договору купли-продажи от 25.08.2009 г.

Читайте также:  Срок обжалования протокола об административном правонарушении ГИБДД

Ответчики по делу представили письменные пояснения, что оригиналы договора купли-продажи от 25.08.2009 г., акт приёма-передачи имущества и расписка были утеряны. Интересы ответчиков в суде представлял адвокат, сами ответчики на заседания не являлись, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В ходе рассмотрения иска исковые требования были уточнены: применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Данное дело изначально осложняло кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.). Дело о применении последствий недействительности ничтожной сделки рассматривал тот же судья, что и дело по иску Балязина С. А. к Акишину А. Ю. о государственной регистрации права на недвижимое имущество, решение которого было отменено, указанным выше кассационным определением.

Позиция истца по иску:

– государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, переданные по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. покупателю, за продавцом не осуществлена (подтверждением явилось представленные суду уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений).

– право собственности на передаваемые объекты недвижимости по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. возникает у продавца только после государственной регистрации; государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество за продавцом осуществлена не была, следовательно, право собственности на данное имущество у продавца не возникло. Обоснование: п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ.

– не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не мог распоряжаться недвижимым имуществом (отчуждать его). Обоснование: п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

– решение Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 о признании за Акишиным А. Ю. право собственности на объекты недвижимости не заменяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» само по себе является документом-основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

– кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 не является обязательным для применения, так как при рассмотрении данного дела не ставился вопрос о ничтожности сделки.

Позиция ответчиков по иску:

– договор купли-продажи от 25.08.2009 г. состоялся и является действительным: недвижимое имущество было передано покупателю по акту приёма-передачи, денежные средства за имущество уплачены в полном размере.

– судебной коллегией по гражданским делам Архангельского областного суда принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.).

– истец не правильно трактует нормы материального права.

Позиция Котласского городского суда Архангельской области:

Суд учёл, что заключенный 25.08.2009 г. между ответчиками договор купли-продажи спорного имущества отвечает требованиям закона, заключён в письменной форме, содержит все существенные условия, исполнен сторонами, что подтверждается актом приёма-передачи и распиской в получении денег, на заключение данной сделки получено согласие супруги продавца.

Непредставление суду подлинников договора и акта приёма-передачи имущества объяснено ответчиками утратой этих документов покупателем, у которого они находились на хранении, в июне 2010 г. Подлинники документов обозревались при рассмотрении дела № 2-1090/10 по иску покупателя к продавцу о государственной регистрации права собственности на имущество. Истец опровергающих данные доводы доказательств не привёл.

Поскольку заключённая сделка купли-продажи недвижимого имущества не противоречит закону, она не может быть признана ничтожной. Исполнение сторонами данного договора исключает признание его незаключенным, в связи с чем, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Менар».

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена.

Кроме того, следует учесть, что кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 исковые требования покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Результаты рассмотрения дела судом первой инстанции:

В иске ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Менар» обратилось в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда с кассационной жалобой.

Позиция судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда:

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась. Руководствуясь ст. ст. 8, 131, 168, 209 ГК РФ, п. 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебная коллегия указала на ничтожность договора купли-продажи от 25.08.2009 г.

Кроме того, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи не лишает возможности ставить вопрос о признании данного договора недействительным.

Результаты рассмотрения дела судом кассационной инстанции:

Решение Котласского городского суда Архангельской области от 26.04.2011 г. отменить, вынести по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 25.08.2009 года заключённого между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А., возвратить недвижимое имущество в собственность Акишина А. Ю., обязать Акишина А. Ю. выплатить Балязину С. А. 190 000,00 рублей.

Чего удалось добиться

В принудительном порядке (через службу судебных приставов) Балязин С.А. передал недвижимое имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи, Акишину А.Ю. (должнику). В настоящее время судебным приставом-исполнителем производятся действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за Акишиным А.Ю.

Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» – вы можете проголосовать за него.

Может ли суд признать продажу квартиры недействительной, если у бывшего собственника большие долги?

Здравствуйте. В конце июля 2016 года была приобретена квартира. Как позже выяснилось у бывшего собственника много задолженностей по кредитам в банках разных городов(не платит как я понимаю их специально), письма от которых приходят на уже мой адрес, бывший собственник не прописан там с августа 2016г., приобрел другое жилье и там прописался. На момент сделки исходя из выписки из егрп никаких арестов на квартиру не было наложено, в договоре указано, что квартира в залоге не находится. Но, в декабре 2016г. мне пришло письмо от судебного пристава нашего города о том, что пристав наложила запрет на совершение этой сделки. Когда я пошла разбираться в чем дело, предоставив приставу все документы, подтверждающие, мое право собственности на эту квартиру, а не должника, она их даже смотреть не стала, а уткнулась в компьютер, после долгой настойчивости она их все таки посмотрела и спросила: “вы ее для себя покупали или для продажи?”, ответив, что для себя, она заявила: “что вы тогда хотите от меня?”, я ответила: “чтоб сняли арест, т.к. никакого отношения я и данная квартира к должнику не имеем!”, она сказала:” а какая разница, все равно вы же ее не для продажи купили”. В итоге, она сняла арест и дала бумагу подтверждающую снятие ареста, изучить ее удалось только дома и выяснилось, что в этой бумаге фигурирует только бывший собственник и направлена она в его адрес(для его уведомления), ко мне там относится только адрес квартиры и в конце кому направить копии постановления опять же бывший собственник и адрес моей квартиры, а не его квартиры(хотя новый адрес принадлежащей ему собственности ей известен).

P.S. Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!

Ответы юристов ( 8 )

Грозит ли мне чем-то вся эта ситуация? Возможно ли, что по решению суда сделку купли-продажи могут признать не действительной и я останусь без квартиры и без денег(т.к. возврата денег от этого человека я никогда не получу)? Очень переживаю!
Гуля

Вам ничего не грозит. Данная сделка является действительной, а арест и не был наложен на квартиру. Был лишь запрет на регистрационные действия с ней, поэтому судебный пристав-исполнитель и пытался выяснить собираетесь ли Вы ее продать.

Квартира была приобретена по рыночной стоимости, заниженной она не была. Единственное, в момент сделки мне стало известно, что у него был долг где-то 100000руб за квар.плату, но его в ходе сделки он погасил.
Гуля

Еще раз повторюсь. При данных обстоятельствах нет оснований для признания сделки недействительной.

Читайте также:  Как переоформить ОСАГО на нового владельца?

Если будет возбуждено в отношении должника дело о банкротстве, то теоретически оспорить сделку могут.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации — десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Должник продал имущество после решения суда

Вопрос об оспаривании сделок по продаже имущества является одним из самых популярных в судебной практике – особенно это касается взаимоотношений «должник-кредитор», когда лица, имеющие задолженность, старательно избавляются от имущества путем дарения или продажи и, таким образом, не оставляют в собственности объектов, на которые может быть обращено взыскание. Рассмотрим конкретный пример из судебной практики (Апелляционное определение Омского областного суда от 14 января 2015 года по делу №33-28/2015).

Может ли кредитор оспорить следку о продаже имущества должником?

Да, безусловно. Итак, ситуация: взыскатель обращается в суд с требованием признать недействительными две сделки о продаже квартир, совершенных должником после вынесения решения суда о взыскании задолженности. То есть фактически должник продал свои квартиры, чтобы обезопасить их от взыскания приставами, заведомо зная о наличии долга.

Отметим, что в данной ситуации не имеет значения форма долга (заем, кредит, возмещение вреда и др.) и кто является его взыскателем (физическое или юридическое лицо, МФО). Взыскатель вполне обоснованно считает, что данные сделки были мнимыми на основании информации о том, что должник все еще проживает и фактически прописан в одной из квартир.

Обратите внимание! Согласно ГК РФ сделка может быть признана мнимой, то есть совершенной лишь для создания вида и без конкретных намерений создать правовые последствия. Такая сделка может быть признана недействительной не только по требованию участвующих в ней сторон, но и третьим лицом, если оно имеет охраняемый законодательством интерес в признании сделки ничтожной.

В ходе судебного заседания стало известно, что должник продал обе квартиры, заведомо зная о наличии задолженности, при этом стоимость недвижимости значительно превышала сумму долга.

По одной из квартир суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и признал сделку действительной по той причине, что сделка была совершена за счет кредитных средств (покупатель оформил ипотечный кредит) – помимо этого должник уже выписался из квартиры и в ней не проживает.

Оспаривание сделки о продаже квартиры

Ситуация со второй квартирой значительно более интересная. С точки зрения Гражданского кодекса РФ сделка может быть признана мнимой только при наличии согласованных действий обеих сторон. В данной ситуации суд принял сторону Взыскателя, выстраивая свою позицию на основании следующей информации:

  • Должник и до, и после сделки был прописан в данной квартире, фактически ею пользуется и на момент судебного разбирательства;
  • Покупатель квартиры после покупки в ней не прописывался;
  • Несмотря на присутствие в материалах дела договора купли-продажи, ни должник, ни покупатель не предоставили расписку о получении денежных средств за объект недвижимости;
  • Также, опираясь на данный о совокупном доходе семьи, суд усомнился в финансовых возможностях покупателя квартиры.

Какие выводы можно сделать из данного материала?

  • Сделки между родственниками почти всегда вызывают подозрения, особенно в случае наличия задолженности у продавца и низкого совокупного дохода у покупателя;
  • Продажа квартиры подразумевает то, что продавец перестает ею пользоваться: выписывается и переезжает в другое жилье;
  • Одного договора купли-продажи недостаточно – необходимо подтвердить факт передачи денег, например, распиской, а еще лучше – выпиской с банковского счета.

Если вы столкнулись с проблемой взыскания задолженности с должника, который продал все свое имущество, или же вы хотите грамотно оформить сделки купли-продажи – обращайтесь к специалистам АльфаГрупп. Мы поможем:

  • Проанализировать все возможности и угрозы в каждой конкретной ситуации;
  • Грамотно составить договор и сопроводить сделку купли-продажи имущества;
  • Дать правовую оценку действиям должника и выработать оптимальную стратегию взыскания задолженности (коллекторские услуги).

Авторские права на все опубликованные материалы принадлежат компании «АльфаГрупп». Копирование материалов с сайта допускается только с письменного разрешения администрации компании «АльфаГрупп». Все права защищены и охраняются законом © АльфаГрупп 2020 г.

Указанная информация на сайте не является публичной офертой. ООО «АльфаГрупп» вправе отказать в сотрудничестве без объяснения причин.

Должник продал свое имущество до вынесения судебного решения. Компании-взыскателю удалось оспорить эту сделку

Автор: Вантух Олег Владимирович

Регион: Архангельская область, г. Котлас

Должность: Юрисконсульт, Менар

Порядок решения проблемы: Судебный № дела 33-2921/11

Суть дела

В судебном порядке компания взыскала с физического лица задолженность более, чем на 5 млн. рублей. Но должник еще до вынесения судебного решения успел продать объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи. Стало понятно, что компания не сможет взыскать долг, если не оспорит эту сделку. В первой инстанции взыскатель получил отказ. Но суд кассационной инстанции отменил это решение. В итоге сделка была признана ничтожной, а спорные объекты недвижимости были возвращены должнику.

Задача и ее решение

В большинстве случаев взыскание в судебном порядке денег является менее длительным процессом по сравнению с принудительным исполнением судебного акта. Сам по себе судебный акт не является гарантией его исполнения проигравшей стороной.

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 25.01.2010 г. по делу № 2-14/2010 с Акишина Андрея Юрьевича (Акишин А. Ю.) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Менар» (ООО «Менар», Общество) было взыскано 5 525 165 руб. 86 коп. (решение суда вступило в законную силу 10.02.2010 г., Обществу был выдан исполнительный лист).

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 за Акишиным А. Ю. было признано право собственности на 10 объектов недвижимости, 8 из которых 26.05.2010 г. были арестованы судебным приставом-исполнителем в счёт обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу. На 4 объекта недвижимого имущества за Акишиным А. Ю. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности, на оставшиеся объекты недвижимости нет. При наложении ареста на недвижимое имущество от Акишина А. Ю. никаких замечаний не поступило.

В сентябре 2010 г. Балязин Сергей Александрович (Балязин С. А.) предъявил судебному приставу-исполнителю кассационное определение Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10, которым принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.) и ходатайство о снятии ареста с недвижимого имущества, арестованного 26.05.2010 г. в счет обеспечения обязательства Акишина А. Ю. по возврату денежных средств Обществу.

Читайте также:  Как проверить трактор на ограничения

Было очевидно, что договор между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А. подписан задним числом. Сделка имела одну цель: увод имущества от обращения на него взыскания. Данные выводы имели основания. Во-первых, Балязин С. А. (покупатель по договору) является родным братом супруги Акишина А. Ю. (продавца по договору). Во-вторых, цена имущества по договору составляла 190 000 руб., фактически была заниженной.

Необходимо было определиться с основанием недействительности сделки, руководствоваться ст. 168 (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) или п. 1 ст. 170 (недействительность мнимой сделки) ГК РФ. Было принято решение выходить в суд по ст. 168 ГК РФ, так как по ст. 170 ГК РФ являлась самой слабой позицией, что и подтвердилось в процессе рассмотрения дела. Балязиным С. А., в подтверждение реальности заключенной сделки, был представлен суду договор аренды, в соответствии с которым, приобретенное у Акишина А. Ю. недвижимое имущество, было передано Балязиным С. А. третьему лицу во временное владение и пользование.

Общество обратилось в суд к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2009 г. и применения последствий недействительности сделки.

С целью сохранения недвижимого имущества на период рассмотрения иска, руководствуясь статьями 139, 140, 145 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) одновременно с подачей иска было подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Балязину С. А. совершать действия по распоряжению недвижимым имуществом, являющимся предметом договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Заявление о принятии обеспечительных мер судом было удовлетворено.

Также было намерение провести экспертизу договора купли-продажи от 25.08.2009 г. на давность составления документа, доказать факт составления документа задним числом, в связи с чем, одновременно с подачей иска было подано ходатайство об истребовании у ответчиков оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. Ходатайство об истребовании оригинала договора купли-продажи от 25.08.2009 г. судом было удовлетворено, также судом было принято решение об истребовании у ответчиков по делу оригинала акта приёма-передачи недвижимого имущества и расписки в получении денег по договору купли-продажи от 25.08.2009 г.

Ответчики по делу представили письменные пояснения, что оригиналы договора купли-продажи от 25.08.2009 г., акт приёма-передачи имущества и расписка были утеряны. Интересы ответчиков в суде представлял адвокат, сами ответчики на заседания не являлись, заявили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В ходе рассмотрения иска исковые требования были уточнены: применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Данное дело изначально осложняло кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.). Дело о применении последствий недействительности ничтожной сделки рассматривал тот же судья, что и дело по иску Балязина С. А. к Акишину А. Ю. о государственной регистрации права на недвижимое имущество, решение которого было отменено, указанным выше кассационным определением.

Позиция истца по иску:

– государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества, переданные по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. покупателю, за продавцом не осуществлена (подтверждением явилось представленные суду уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений).

– право собственности на передаваемые объекты недвижимости по договору купли-продажи от 25.08.2009 г. возникает у продавца только после государственной регистрации; государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество за продавцом осуществлена не была, следовательно, право собственности на данное имущество у продавца не возникло. Обоснование: п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ.

– не являясь собственником недвижимого имущества, продавец не мог распоряжаться недвижимым имуществом (отчуждать его). Обоснование: п.п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ.

– решение Котласского городского суда Архангельской области от 03.02.2005 г. по делу № 2-54 о признании за Акишиным А. Ю. право собственности на объекты недвижимости не заменяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» само по себе является документом-основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

– кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 не является обязательным для применения, так как при рассмотрении данного дела не ставился вопрос о ничтожности сделки.

Позиция ответчиков по иску:

– договор купли-продажи от 25.08.2009 г. состоялся и является действительным: недвижимое имущество было передано покупателю по акту приёма-передачи, денежные средства за имущество уплачены в полном размере.

– судебной коллегией по гражданским делам Архангельского областного суда принято решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенного Балязиным С. А. у Акишина А. Ю. по договору купли-продажи от 25.08.2009 г., без регистрации ранее возникших прав предыдущего собственника и без обращения в регистрирующий орган одной стороны сделки (продавца – Акишина А. Ю.).

– истец не правильно трактует нормы материального права.

Позиция Котласского городского суда Архангельской области:

Суд учёл, что заключенный 25.08.2009 г. между ответчиками договор купли-продажи спорного имущества отвечает требованиям закона, заключён в письменной форме, содержит все существенные условия, исполнен сторонами, что подтверждается актом приёма-передачи и распиской в получении денег, на заключение данной сделки получено согласие супруги продавца.

Непредставление суду подлинников договора и акта приёма-передачи имущества объяснено ответчиками утратой этих документов покупателем, у которого они находились на хранении, в июне 2010 г. Подлинники документов обозревались при рассмотрении дела № 2-1090/10 по иску покупателя к продавцу о государственной регистрации права собственности на имущество. Истец опровергающих данные доводы доказательств не привёл.

Поскольку заключённая сделка купли-продажи недвижимого имущества не противоречит закону, она не может быть признана ничтожной. Исполнение сторонами данного договора исключает признание его незаключенным, в связи с чем, суд не усматривает предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Менар».

Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению этого имущества, соответственно такая сделка порождает правовые последствия, на которые была направлена.

Кроме того, следует учесть, что кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 исковые требования покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворены.

Результаты рассмотрения дела судом первой инстанции:

В иске ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Менар» обратилось в судебную коллегию по гражданским делам Архангельского областного суда с кассационной жалобой.

Позиция судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда:

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась. Руководствуясь ст. ст. 8, 131, 168, 209 ГК РФ, п. 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебная коллегия указала на ничтожность договора купли-продажи от 25.08.2009 г.

Кроме того, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 05.08.2010 г. по делу № 33-3752/10 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи не лишает возможности ставить вопрос о признании данного договора недействительным.

Результаты рассмотрения дела судом кассационной инстанции:

Решение Котласского городского суда Архангельской области от 26.04.2011 г. отменить, вынести по делу новое решение.

Исковые требования ООО «Менар» к Акишину А. Ю. и Балязину С. А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 25.08.2009 года заключённого между Акишиным А. Ю. и Балязиным С. А., возвратить недвижимое имущество в собственность Акишина А. Ю., обязать Акишина А. Ю. выплатить Балязину С. А. 190 000,00 рублей.

Чего удалось добиться

В принудительном порядке (через службу судебных приставов) Балязин С.А. передал недвижимое имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи, Акишину А.Ю. (должнику). В настоящее время судебным приставом-исполнителем производятся действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за Акишиным А.Ю.

Оцените статью
Добавить комментарий